A cada ano, as projeções e desafios para os mercados são renovados. Muita especulação, análises e diagnósticos são feitos, mas quando se trata do seu bolso, a atenção deve ser redobrada para não se arrepender. Afinal, investimento malfeito pode custar caro e deixar de investir no local e momento certos pode evitar o aumento do seu patrimônio.
2023 trouxe alívio para a pauta macroeconômica (apesar das inseguranças dos especialistas quanto à troca de governo federal). Os reflexos de 2023 como a queda da taxa Selic e retomada de projetos de habitação popular serão percebidos com maior expressividade de agora em diante.
É importante resgatar o otimismo projetado para 2024 quanto aos segmentos econômicos e de luxo. A tendência é que se confirme, pois o desemprego segue em queda, as dívidas da população, especialmente dos superendividados, reduziram e houve crescimento no PIB. Com a melhora na oferta de crédito e juros reduzidos estima-se que o mercado de crédito imobiliário cresça neste ano.
O que vai realmente acontecer em 2024? O que sabemos é que sim, haverá queda na inflação e nos juros. Isso é consenso entre os especialistas. A grande questão é quando, como e, claro, quanto.
A equação não é simples, pois deve levar em consideração a situação das contas públicas do Brasil, o cenário político e econômico internacional e atividade econômica, além das decisões de Copom. O risco de recessão diminuiu consideravelmente, mas os executivos financeiros e dirigentes empresariais americanos permanecem cautelosos.
O que é importante observar?
Se a inflação estiver baixa demais, a Selic cai e o crédito tende a se tornar mais acessível, já que os bancos, acompanhando o movimento, diminuem os juros. Em paralelo, a inflação tende a subir.
Por outro lado, se a inflação estiver alta demais, a Selic sobe e os juros em geral ficam mais altos. Como consequência, o consumo diminui e os preços tendem a baixar ou ficar mais estáveis.
Cenário imobiliário vai se confirmar?
De acordo com o indicador ABRAINC-FIPE, realizado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), o número de novos imóveis comercializados no Brasil aumentou 22,2% no acumulado de janeiro a setembro de 2023, em comparação ao mesmo período do ano anterior.
No período de julho a setembro/23, o índice de desocupação no país alcançou 7,7%, representando o nível mais baixo desde o ano de 2015, conforme divulgado pelo IBGE. Em relação às previsões econômicas, a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) ajustou suas projeções para o crescimento do PIB do Brasil em 2023, reduzindo a estimativa de 3,2% para 3,0%. Já para o ano de 2024, houve um leve aumento na expectativa, passando de 1,7% para 1,8%.
A tendência que vemos é que o mercado de imóveis siga o crescimento econômico. Deve acontecer uma valorização dos ativos imobiliários entre 4% e 6% ao ano.
Mais vendas e lançamentos
A intenção de comprar imóveis nos próximos 24 meses cresceu 39% em 2023, segundo um estudo da Brain Inteligência Estratégica. Isso se deve em parte: aumento na intenção de compra em relação ao ano passado, investidores estrangeiros, queda de juros (especialmente Selic).
Ou seja, quanto mais controlada estiver a inflação, melhor será para os investimentos não somente para residenciais, mas para fundos imobiliários, mercado de aluguéis e a retomada dos escritórios físicos.
A retomada do trabalho presencial será bem intensa em 2024 no Brasil, que segue à frente de outros países como EUA neste tópico. Agora, há necessidade de adequação dos produtos (no caso de lançamentos) e ajuste dos espaços (para os já existentes). As pessoas e empresas buscam o meio termo entre a vida corporativa e pessoal com mais qualidade e performance.
Luxo e superluxo em alta
Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) apontam que Goiânia foi a capital brasileira que registrou a maior valorização no preço do metro quadrado (13%) de imóveis novos do país nos últimos 12 meses. A alta foi puxada pelos imóveis de luxo e superluxo lançados recentemente. O preço médio fechou em R$ 8.205, contra R$ 7.273.
Conforme a Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), em 2022 foram lançadas na cidade 11.550 unidades, entre prédios residenciais, comerciais, casas e hotéis – praticamente 80% superior em relação a 2018, início do ciclo de crescimento. O valor geral de vendas (VGV) desses lançamentos atingiu R$ 6,3 bilhões, quase duas vezes e meia superior ao registrado em 2018. As vendas também saltaram nesse período: 119% em VGV e 68,5% em unidades.
De acordo com índice do FIPEZap, referente a novembro/2023, em termos de abrangência geográfica, a alta mensal nos preços residenciais foi observada em 45 das 50 cidades monitoradas pelo Índice de Venda Residencial.
Habitação popular
Anote aí: 7 de julho de 2024 é uma data bem aguardada no mercado, pois entrarão em vigor as novas regras para incorporadoras e construtoras voltadas para o segmento econômico.
O acesso à moradia foi atualizado na Medida Provisória, que permite a famílias com renda familiar de, no máximo, R$8 mil adquirirem um imóvel por meio de financiamento. Segundo o Ministério das Cidades, cerca de 15 mil unidades já devem ser entregues em 2024 e até 2026, estima-se que esse número chegue a dois milhões.
É o melhor momento do seguimento, especialmente para quem estiver na Faixa 1 (Faixa Urbano 1 – renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00). Portanto, veremos cada vez mais uma democratização no acesso a imóveis.
O mesmo não se refletirá para imóveis de médio padrão, que deve sofrer leve queda em 2024.
Mercado de crédito
A modalidade de crédito por garantia de imóvel movimentou mais de R$ 2 bilhões nos primeiros quatro meses de 2023, registrando um crescimento de 17,3% em comparação ao mesmo período do ano anterior, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
A popularização do home equity é estimulada pelo potencial de obtenção de recursos e concessão de crédito, contribuindo para o desenvolvimento do mercado de crédito no país. A expectativa é que o modelo ganhe ainda mais relevância em 2024, impulsionado por juros baixos e mudanças legislativas, como o Marco Legal das Garantias.
Vimos nos últimos anos a multiplicação de meios privados de funding do crédito imobiliário residencial. Somados, os títulos LCI, LIG, CRI e LH já representam 30% de todo o saldo imobiliário, equivalente a cerca de R$ 300 bilhões. Em 2019, esse percentual era de apenas 22%.
O crescimento expressivo dessas modalidades de financiamento é saudável, pois permite ao mercado se desenvolver de forma orgânica, mas os títulos têm custos de captação maiores do que a poupança (SBPE) e o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).
Financiar imóvel pode ficar mais caro?
O mercado de crédito imobiliário no Brasil passa por mudanças, com a poupança perdendo relevância e o mercado de capitais se tornando a principal fonte de financiamento, atingindo R$ 787 bilhões no primeiro semestre de 2023. A decisão de construir, reformar, financiar um imóvel deve levar em consideração vários pontos, pois é uma decisão de longo prazo.
Aí reside a complexidade da relação entre o setor e a taxa de juros. Com a Selic no patamar de 11,75% ao ano, a diferença entre a taxa básica de juros e a taxa de financiamento imobiliário permanece próxima à média histórica. Porém, com a perspectiva de redução da Selic para 9% ao longo de 2024, muito provavelmente será necessário reequilibrar essa equação. É natural que as taxas de financiamento imobiliário caiam um pouco, o que, se apoiado em uma política econômica favorável, deve aquecer o setor.
