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O que esperar do mercado de crédito imobiliário em 2024?

Marco Antônio Raimundo by Marco Antônio Raimundo
1 ano ago
in Artigos
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A cada ano, as projeções e desafios para os mercados são renovados. Muita especulação, análises e diagnósticos são feitos, mas quando se trata do seu bolso, a atenção deve ser redobrada para não se arrepender. Afinal, investimento malfeito pode custar caro e deixar de investir no local e momento certos pode evitar o aumento do seu patrimônio.

2023 trouxe alívio para a pauta macroeconômica (apesar das inseguranças dos especialistas quanto à troca de governo federal). Os reflexos de 2023 como a queda da taxa Selic e retomada de projetos de habitação popular serão percebidos com maior expressividade de agora em diante.

É importante resgatar o otimismo projetado para 2024 quanto aos segmentos econômicos e de luxo. A tendência é que se confirme, pois o desemprego segue em queda, as dívidas da população, especialmente dos superendividados, reduziram e houve crescimento no PIB. Com a melhora na oferta de crédito e juros reduzidos estima-se que o mercado de crédito imobiliário cresça neste ano.

O que vai realmente acontecer em 2024? O que sabemos é que sim, haverá queda na inflação e nos juros. Isso é consenso entre os especialistas. A grande questão é quando, como e, claro, quanto.

A equação não é simples, pois deve levar em consideração a situação das contas públicas do Brasil, o cenário político e econômico internacional e atividade econômica, além das decisões de Copom. O risco de recessão diminuiu consideravelmente, mas os executivos financeiros e dirigentes empresariais americanos permanecem cautelosos.

O que é importante observar?

Se a inflação estiver baixa demais, a Selic cai e o crédito tende a se tornar mais acessível, já que os bancos, acompanhando o movimento, diminuem os juros. Em paralelo, a inflação tende a subir.

Por outro lado, se a inflação estiver alta demais, a Selic sobe e os juros em geral ficam mais altos. Como consequência, o consumo diminui e ​​os preços tendem a baixar ou ficar mais estáveis.

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Cenário imobiliário vai se confirmar?

De acordo com o indicador ABRAINC-FIPE, realizado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), o número de novos imóveis comercializados no Brasil aumentou 22,2% no acumulado de janeiro a setembro de 2023, em comparação ao mesmo período do ano anterior.

No período de julho a setembro/23, o índice de desocupação no país alcançou 7,7%, representando o nível mais baixo desde o ano de 2015, conforme divulgado pelo IBGE. Em relação às previsões econômicas, a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) ajustou suas projeções para o crescimento do PIB do Brasil em 2023, reduzindo a estimativa de 3,2% para 3,0%. Já para o ano de 2024, houve um leve aumento na expectativa, passando de 1,7% para 1,8%.

A tendência que vemos é que o mercado de imóveis siga o crescimento econômico. Deve acontecer uma valorização dos ativos imobiliários entre 4% e 6% ao ano.

Mais vendas e lançamentos

A intenção de comprar imóveis nos próximos 24 meses cresceu 39% em 2023, segundo um estudo da Brain Inteligência Estratégica. Isso se deve em parte: aumento na intenção de compra em relação ao ano passado, investidores estrangeiros, queda de juros (especialmente Selic).

Ou seja, quanto mais controlada estiver a inflação, melhor será para os investimentos não somente para residenciais, mas para fundos imobiliários, mercado de aluguéis e a retomada dos escritórios físicos.

A retomada do trabalho presencial será bem intensa em 2024 no Brasil, que segue à frente de outros países como EUA neste tópico. Agora, há necessidade de adequação dos produtos (no caso de lançamentos) e ajuste dos espaços (para os já existentes). As pessoas e empresas buscam o meio termo entre a vida corporativa e pessoal com mais qualidade e performance.

Luxo e superluxo em alta

Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) apontam que Goiânia foi a capital brasileira que registrou a maior valorização no preço do metro quadrado (13%) de imóveis novos do país nos últimos 12 meses. A alta foi puxada pelos imóveis de luxo e superluxo lançados recentemente. O preço médio fechou em R$ 8.205, contra R$ 7.273.

Conforme a Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), em 2022 foram lançadas na cidade 11.550 unidades, entre prédios residenciais, comerciais, casas e hotéis – praticamente 80% superior em relação a 2018, início do ciclo de crescimento. O valor geral de vendas (VGV) desses lançamentos atingiu R$ 6,3 bilhões, quase duas vezes e meia superior ao registrado em 2018. As vendas também saltaram nesse período: 119% em VGV e 68,5% em unidades.

De acordo com índice do FIPEZap, referente a novembro/2023, em termos de abrangência geográfica, a alta mensal nos preços residenciais foi observada em 45 das 50 cidades monitoradas pelo Índice de Venda Residencial.

Habitação popular

Anote aí: 7 de julho de 2024 é uma data bem aguardada no mercado, pois entrarão em vigor as novas regras para incorporadoras e construtoras voltadas para o segmento econômico.

O acesso à moradia foi atualizado na Medida Provisória, que permite a famílias com renda familiar de, no máximo, R$8 mil adquirirem um imóvel por meio de financiamento. Segundo o Ministério das Cidades, cerca de 15 mil unidades já devem ser entregues em 2024 e até 2026, estima-se que esse número chegue a dois milhões.

É o melhor momento do seguimento, especialmente para quem estiver na Faixa 1 (Faixa Urbano 1 – renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00). Portanto, veremos cada vez mais uma democratização no acesso a imóveis.

O mesmo não se refletirá para imóveis de médio padrão, que deve sofrer leve queda em 2024.

Mercado de crédito

A modalidade de crédito por garantia de imóvel movimentou mais de R$ 2 bilhões nos primeiros quatro meses de 2023, registrando um crescimento de 17,3% em comparação ao mesmo período do ano anterior, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

A popularização do home equity é estimulada pelo potencial de obtenção de recursos e concessão de crédito, contribuindo para o desenvolvimento do mercado de crédito no país. A expectativa é que o modelo ganhe ainda mais relevância em 2024, impulsionado por juros baixos e mudanças legislativas, como o Marco Legal das Garantias.

Vimos nos últimos anos a multiplicação de meios privados de funding do crédito imobiliário residencial. Somados, os títulos LCI, LIG, CRI e LH já representam 30% de todo o saldo imobiliário, equivalente a cerca de R$ 300 bilhões. Em 2019, esse percentual era de apenas 22%.

O crescimento expressivo dessas modalidades de financiamento é saudável, pois permite ao mercado se desenvolver de forma orgânica, mas os títulos têm custos de captação maiores do que a poupança (SBPE) e o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).

Financiar imóvel pode ficar mais caro?

O mercado de crédito imobiliário no Brasil passa por mudanças, com a poupança perdendo relevância e o mercado de capitais se tornando a principal fonte de financiamento, atingindo R$ 787 bilhões no primeiro semestre de 2023. A decisão de construir, reformar, financiar um imóvel deve levar em consideração vários pontos, pois é uma decisão de longo prazo.

Aí reside a complexidade da relação entre o setor e a taxa de juros. Com a Selic no patamar de 11,75% ao ano, a diferença entre a taxa básica de juros e a taxa de financiamento imobiliário permanece próxima à média histórica. Porém, com a perspectiva de redução da Selic para 9% ao longo de 2024, muito provavelmente será necessário reequilibrar essa equação. É natural que as taxas de financiamento imobiliário caiam um pouco, o que, se apoiado em uma política econômica favorável, deve aquecer o setor.

Tags: Crédito&Você
Marco Antônio Raimundo

Marco Antônio Raimundo

Administrador com grande experiência no mercado de capitais. Hoje, é CEO e co-founder da Crediblue, fintech especializada em soluções digitais de crédito com garantia imobiliária. Idealizador do instituto Conecta Brasil, OSC sem fins lucrativos, integrando quem precisa de ajuda com quem pode ajudar e que já impactou cerca de 200 mil pessoas desde seu início em 2020.

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